임차인(세입자)이 임대인(집주인)과 전세 계약을 하고 확정일자를 받아 이사한 후에 전입신고를 하는 것이 일반적인 전세 또는 월세 계약 과정입니다. 이는 주택임대차보호법에 의해, 1. 확정일자로 우선변제권을 가지며 2. 전입신고, 3. 실제 거주로 대항력이 생깁니다. 즉, 이 3가지를 만족해야 주택임대차보호법으로 인하여 보호를 받을 수 있게 되는 권리인 대항력이 발생하는 것입니다. 다만 임차인과 임대인 둘의 임대차 계약으로 등기가 되어있지는 않습니다.
그러나 전세권 설정은 등기 등재를 신청하여 국가기관에 권리관계를 공식적으로 기록하여 대항력과 우선 변제권이 발생합니다.
전세권 설정이란
임차인(세입자)이 전세 계약을 하여 보증금을 지급, 해당 주택에 거주하고 있다고 등기부등본에 기록하는 것입니다. 전세권 설정을 하는 이유는 전세보증금을 보호하기 위한 것으로 만약 전세 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인이 임의 경매를 실행 할 수 있는 권한이 생기며 임대인의 동의 없이도 경매를 진행할 수 있습니다.
다만, 전세권 설정은 임차인 혼자 설정할 수 없으며 임대인과 임차인의 합의를 통해 등기해야만 효력이 발생합니다. 즉, 집주인의 동의 없이는 불가능합니다.
전세권 설정이 꼭 필요한 경우
사실 전세권 설정 등기는 매년 감소하고 있습니다. 보증금을 보호해주는 확정일자 제도가 일반화되고 전세금 반환보증보험 가입자가 늘고 있어 이를 대체하는 수단으로 활용되기 때문입니다.
비용이 전혀 들지 않는 확정일자, 또는 전세금 반환보증보험 가입이 전세권 설정 등기보다 비용이 저렴하고 전세 기간 만기에도 직접 경매하지 않고 만기 후 2~3개월이면 반환이 가능하여 편리하고 안전합니다.
그러나 계약자가 전입신고를 하지 않거나 실거주할 수 없는 상황이거나 법인(계약자는 회사, 거주자는 직원)인 경우 보증금을 보호받기 위해서는 전세권 설정은 꼭 필요합니다.
전세권 설정 비용
전세권 설정 등기 비용은 관행상 임차인이 부담합니다.
그리고 대부분 법무사를 통해 설정하니 아래 비용에 법무사 수수료가 추가 발생한다고 보심 됩니다.
ㆍ등록세 : 전세보증금 x 0.2%
ㆍ지방교육세 : 등록세 x 20%
ㆍ등기 수수료 : 건당 15000원(인터넷 신청 시 13000원)
ㆍ추가 비용 : 법무사 수수료 20만~30만원
전세권 설정 총비용 = 전세 보증금 X 0.24% +15,000 (법무사 수수료 제외)
예) 전세보증금 1억, 전세권 설정 비용은 255,000원 (법무사 선임 시 비용 추가 됩니다)
전세보증금 5억, 전세권 설정 비용은 1,215,000원 (법무사 선임 시 비용 추가 됩니다)
전세권 설정 등기 방법, 필요 서류
임차인(세입자)과 임대인(집주인)이 각각 필요한 서류를 준비해야 하며 법무사를 통하거나 직접 셀프로 등기하는 방법이 있습니다.
1. 임대인 필요서류
등기권리증(등기필증)
인감증명서 1통
인감도장
주민등록초본 1통
신분증 사본
위임장(임차인만 방문 시 혹은 법무사 위임 시)
2. 임차인 필요서류
전세권 설정계약서
임대차계약서(전세 계약서)
전세권 설정등기신청서
주민등록등본 1통
인감도장
신분증
위임장(법무사 위임 시)
전세권 설정 셀프 등기 순서
1. 각 시도별 구청 세무과를 방문합니다.
2. 등록세와 지방교육세 납부 후 영수필증 수령합니다.
3. 영수필증과 필요 서류를 지참하여 관할 등기소에 방문합니다.
4. 전세권 설정등기 신청서와 영수필증을 제출, 접수합니다.
5. 등기부 등본에 등재됩니다.
임차인은 등기권리자이며 임대인은 등기의무자입니다.
전세권 설정 해지
전세권 설정 등기는 전세 기간 만료 시 자동 해지 되는 것이 아니라 직접 등기 말소 신청을 해야 합니다. 그리고 임대인이 아니라 임차인이 해지해야 합니다.
해지 시 필요서류 및 수수료
1. 전세권 설정 말소 등기 신청서
2. 전세권 설정 해지 증명서
3. 등록면허세 수납 영수필 확인서
4. 등기신청 수수료 수납 영수필 확인서
5. 등기필증
6. 임대인 위임장
7. 등기 대상 1건당 등록면허세 7,200원, 등기 수수료 3,000원
전세권 설정 단점
1. 임대인, 즉 집주인 입장에서는 인감증명서, 인감도장, 여러 가지 서류를 제출하여야 하기 때문에 대부분의 임대인은 비협조적입니다.
2. 전세권 설정 시 비용이 보증금에 따라 수십에서 수백만 원까지 들기 때문에 임차인 입장에서는 부담이 될 수 있습니다.
전세권 설정 대체 방법
전세권 설정은 대체 방법이 있기 때문에 매년 감소하고 있습니다. 전세금 반환보증보험에 가입하는 것으로 보증금을 보호할 수도 있습니다.
꼭 알아두어야 할 사항
Q&A 전세권 설정하면 내 보증금은 무조건 안전할까?
만약, 아파트 시세는 5억이고, 융자는 3억, 전세금이 3억 합이 6억일 경우 아파트 시세보다 높기 때문에 아파트가 경매에 넘어갈 경우 보증금을 보호받기 힘듭니다.
그렇기 때문에 전세 계약 시 임대인의 부동산 융자를 잘 확인하시는 게 무엇보다도 중요하겠습니다.
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